Un bail emphytéotique est un bail immobilier d'une durée comprise entre 18 et 99 ans. Ce type de bail confère au preneur un droit réel sur le terrain ou un bien immobilier donné à bail.
Sa base légale figure dans les articles L 451-1 à L 451-13 du Code rural et de la pêche maritime.
Le locataire est un quasi-propriétaire du bien, pour lequel il paie un loyer modique en raison de la durée du contrat.

Avant de signer un contrat définitif, l'opérateur va proposer une promesse de bail? Or Selon une jurisprudence constante, la promesse de bail vaut bail, lorsqu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix (Cour de Cassation. Civ. III 20.5.92)

Au tout début du processus le développeur cherche à « sécuriser le foncier », ce qui est assez logique dès lors que les machines qu’il projette ont nécessairement une assise au sol.
Trois moyens sont théoriquement possibles :
     1 - Acheter les terres
Risqué tant que le projet n'est pas définitivement approuvé
     2 - Signer des baux à construction
Risqué aussi cart un bail à construction érige en condition essentielle et déterminante du contrat la réalisation effective de la construction.
      3 - Signer des baux emphytéotiques

C’est la solution que le promoteur retient toujours, parce qu’elle comporte deux avantages :
  - Elle laisse une liberté quasi-totale à l’opérateur de donner suite ou pas : entre autres choix final de la parcelle parmi les promettants,.
   -  permet de commencer par une simple promesse de bail, qui vaut bail définitif.

Pour en savoir plus

Les principes de cette participation ont été posés par la Convention d’Aarhus de 1998, ratifiée au niveau européen puis transposée dans les Etats-membres par trois textes :

• la Directive 2003/4/CE garantit le droit du public à accéder aux informations environnementales détenues par les autorités publiques
• la Directive 2003/35/CE renforce la participation du public dans l’élaboration des Plans et programmes environnementaux
• la Directive 2011/92/UE modifiée 2014/52/UE impose que les projets susceptibles d’avoir des incidences notables sur l’environnement soient soumis à une évaluation environnementale avant autorisation.

Ces principes sont confirmés en France dans la Constitution par la Charte de l’Environnement de 2005, dont l’article 7 précise que : « Toute personne a le droit, dans les conditions et les limites définies par la loi, d'accéder aux informations relatives à l'environnement détenues par les autorités publiques et de participer à l'élaboration des décisions publiques ayant une incidence sur l'environnement. »

Cet article 7 renvoie aux « conditions et limites définies par la loi», loi qui distingue alors : 

• les Plans et programmes tels que le SRADDET, qui relève du code général des collectivités territoriales (CGCT) ;
• les projets, qui relèvent du code de l’environnement (CE) : pour l'éolien au titre de la règlementation des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE)

Pour en savoir plus

Les Paysages et le Patrimoine représentent une image de la notion de bien commun.

Les principales bases légales de leur protection sont les suivantes :

1. les paysages :

La Convention de Florence du 19 juillet 2000 : non opposable en justice cependant.

L’article L 511-1 du code de l'environnement (+ le L 181-3 CE pour l'éolien)

L’article R. 111-27 du code de l'urbanisme

La jurisprudence Engoulevent du 13 juillet 2012 (Conseil d'Etat) codifie la manière dont l'autorité décisionbbnaire doit apprécier le paysage, en deux étapes successives : dans un premier temps elle doit apprécier la qualité du site, sa sensibilité particulière, le caractère des lieux avoisinants … et dans un second temps elle doit évaluer l’impact du projet sur cette qualité, sur le caractère ou l’intérêt des lieux, l’atteinte susceptible d’être portée au site, la compatibilité du projet avec la qualité du paysage.

2. le patrimoine :

Deux dispositifs sont codifiés au code du Patrimoine :

- la protection des Monuments Historiques (monuments classés ; monuments inscrits à l'inventaire)

- les sites patrimoniaux remarquables (SPR)

Des dispositions opposables figurent au code de l'urbanisme (OAP dans les PLUi ; Règlement national d'urbanisme)

L'article L 511-1 du code de l'environnement est toujours applicable.

Il existe enfin des dispositions spécifiques pour le patrimoine archéologique, codifiées au code du Patrimoine.

Le patrimoine vernaculaire (chapelles, calvaires, fontaines ...) est généralement ignoré, mais il peut être invoqué.

Pour en savoir plus 

Parmi les documents d'urbanisme opposables en matière d'objectifs énergétiques renouvelables, deux grands dossiers :

• Régional : le SRADDET (schéma régional-aménagement-développement durable-égalité des territoires)
• Communal : le PLUi (plan local d'urbanisme intercommunal)

Les sources juridiques respectives sont :

• SRADDET : les art. 4251‑1 à L. 4251‑11 et R. 4251‑1 à R. 4251‑17 du CGCT (code général des collectivités territoriales)
• PLUi : les art. L 151-1 à L 151-60 (contenu du PLUi) et L 153-1 à L 153-60 (élaboration, modification et révision du PLUi) du CU (code de l'urbanisme)

Le SRADDET et le PLUi doivent être rendus cohérents selon un schéma figurant dans notre fiche dédiée.